3 Settembre 2024
Il Decreto Salva Casa 2024, entrato in vigore il 28 luglio 2024, introduce importanti novità per la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie. Questo decreto, entrato in vigore con la Legge di Conversione 105/2024, mira a semplificare e favorire la sanatoria di interventi edilizi minori eseguiti senza titolo, come l’adeguamento delle finestre, lo spostamento di tramezzi, l’apertura di verande, la costruzione di soppalchi e altre modifiche strutturali non documentate.
Rispetto alla normativa precedente, l’attuale normativa amplia le possibilità di sanatoria, introducendo misure come:
- Le tolleranze costruttive aumentate: Le tolleranze costruttive passano dal 2% al 6%, rendendo più facile regolarizzare piccole difformità.
- Il silenzio-assenso: Le richieste di sanatoria saranno considerate accolte se gli uffici comunali non risponderanno entro 45 o 30 giorni.
- La riduzione delle sanzioni: Le sanzioni pecuniarie per interventi edilizi non conformi sono state ridotte, con importi variabili a seconda della conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia.
Di fatto consentirà la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo, come adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, e dettagli architettonici ed è per questo un testo di legge da molti atteso e da molti altri temuto.
La nuova normativa è stata introdotta al fine di risolvere problemi legati alla presenza di difformità minori rispetto allo stato legittimo dell’immobile, elemento cruciale durante la compravendita e per l’esecuzione di interventi di riqualificazione e rigenerazione.
PRINCIPALI DIFFERENZE TRA LA NUOVA LEGGE E LA NORMATIVA PRECEDENTE
Attività edilizia libera
Normativa Precedente:
L’attività edilizia libera era limitata e soggetta a numerose restrizioni burocratiche. Ciò rallentava notevolmente i processi di adeguamento e manutenzione degli immobili, richiedendo permessi anche per interventi minori.
Nuovo Decreto:
Il nuovo decreto amplia significativamente l’elenco degli interventi che possono essere realizzati senza necessità di permessi. Tra questi rientrano l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e strutture di protezione dal sole come tende e pergole bioclimatiche. Questa modifica facilita notevolmente gli adeguamenti minori e la manutenzione degli edifici senza l’onere delle autorizzazioni formali.
Impatto:
Efficienza: Maggiore rapidità nell’esecuzione di lavori di manutenzione e adeguamento.
Accessibilità: Riduzione dei costi e delle complicazioni burocratiche per i proprietari immobiliari.
Rischi: Necessità di monitorare l’uso improprio delle nuove libertà edilizie.
Stato legittimo dell’immobile
Normativa Precedente:
Dimostrare lo stato legittimo dell’immobile era spesso complicato a causa di difformità minori accumulate nel tempo, che rendevano difficoltoso il processo di compravendita e l’esecuzione di interventi di riqualificazione.
Nuovo Decreto:
Il decreto introduce misure per semplificare la verifica dello stato legittimo degli immobili. Permette la regolarizzazione attraverso titoli successivi e sanzioni pecuniarie, snellendo così le procedure per la compravendita e per gli interventi di riqualificazione.
Impatto:
Commerciabilità: Facilitazione delle transazioni immobiliari grazie alla semplificazione della dimostrazione dello stato legittimo.
Regolarizzazione: Incentivazione alla messa in regola degli immobili irregolari.
Cambi di destinazione d’uso
Normativa Precedente:
Cambiare la destinazione d’uso di un immobile era un processo complesso e oneroso, spesso richiedendo numerosi permessi e procedimenti burocratici.
Nuovo Decreto:
La nuova legge semplifica i cambi di destinazione d’uso distinguendo tra cambi con e senza opere. I cambi senza opere richiedono solo la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre quelli con opere necessitano del titolo abitativo appropriato.
Impatto:
Flessibilità: Maggiore facilità e rapidità nei cambi di destinazione d’uso degli immobili.
Efficienza: Riduzione dei tempi e dei costi associati ai processi di trasformazione degli immobili.
Tolleranze costruttive ed esecutive
Normativa Precedente:
Le tolleranze per errori costruttivi minori erano poco flessibili, creando difficoltà nella regolarizzazione di difformità lievi e comportando spesso sanzioni severe o necessità di demolizioni.
Nuovo Decreto:
Il decreto introduce tolleranze costruttive più ampie, basate sulla superficie dell’unità immobiliare. Permette variazioni entro specifici limiti percentuali, facilitando la sanatoria di difformità minori senza compromettere la sicurezza o la qualità degli edifici.
Impatto:
Regolarizzazione: Facilita la sanatoria di piccoli errori costruttivi, riducendo il numero di demolizioni necessarie.
Sicurezza: Mantiene alti standard di sicurezza pur offrendo maggiore flessibilità.
Nuovo accertamento di conformità in sanatoria
Normativa Precedente:
L’accertamento di conformità richiedeva il rispetto della doppia conformità, limitando fortemente le possibilità di regolarizzazione degli interventi edilizi non autorizzati.
Nuovo Decreto:
Il decreto semplifica l’accertamento di conformità, richiedendo solo la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione. Questo rende più agevole e meno costoso ottenere i permessi di costruire per interventi in parziale difformità o variazioni essenziali.
Impatto:
Accessibilità: Maggiore facilità di ottenere sanatorie per interventi irregolari.
Economicità: Riduzione dei costi associati alla regolarizzazione edilizia.
Alienazione immobili abusivi
Normativa Precedente:
Gli immobili abusivi erano soggetti a complesse procedure di demolizione o regolarizzazione, spesso con esiti incerti e lunghe tempistiche.
Nuovo Decreto:
Il decreto introduce la possibilità di alienare immobili abusivi non demolibili per rilevanti interessi urbanistici, ambientali o culturali. Questo offre una soluzione pratica per la gestione degli immobili abusivi, garantendo al contempo la tutela degli interessi collettivi.
Impatto:
Gestione Pratica: Fornisce una soluzione per gli immobili abusivi che non possono essere demoliti, riducendo l’impatto negativo sul patrimonio edilizio.
Tutela Collettiva: Assicura che gli interessi urbanistici, ambientali e culturali siano preservati.
Obiettivi Generali
Il decreto è stato introdotto per rispondere alle pressanti necessità del mercato immobiliare italiano e per semplificare le complesse procedure burocratiche che spesso ostacolano la regolarizzazione degli immobili. Gli obiettivi principali includono:
- Aumento dell’offerta abitativa: Facilitare la regolarizzazione degli immobili esistenti per rendere disponibili più abitazioni sul mercato.
- Promozione della rigenerazione urbana: Incentivare il recupero di edifici esistenti per migliorare la qualità delle aree urbane.
- Tutela del patrimonio edilizio: Proteggere e valorizzare gli edifici storici e culturali, rendendo più semplice la loro regolarizzazione e manutenzione.
Quali sono i principali cambiamenti?
- Regolarizzazione delle irregolarità edilizie: Il decreto semplifica le procedure per sanare le difformità edilizie, rendendo più facile regolarizzare piccole modifiche apportate agli edifici nel corso degli anni.
- Permessi di costruire: Il concetto di “doppia conformità” è stato rivisto. In precedenza, per sanare un abuso edilizio era necessario che l’intervento fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della domanda di sanatoria. Ora, è sufficiente rispettare la normativa al momento della domanda.
- Cambio di destinazione d’uso: Il decreto introduce nuove regole che semplificano il cambio di destinazione d’uso degli immobili, rendendo più agevole il processo.
- Edilizia libera: Viene esteso l’elenco degli interventi che non necessitano di autorizzazione, includendo ad esempio l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e strutture di protezione dal sole.
- Recupero dei sottotetti: Il decreto incentiva il recupero dei sottotetti, offrendo nuove opportunità per ampliare la superficie abitabile degli edifici esistenti.
- Sanzioni: Vengono riviste le sanzioni per le violazioni edilizie, rendendole più proporzionate e incentivando la regolarizzazione.
Semplificazione delle Procedure Edilizie
Il Decreto Salva Casa 2024 introduce tre tipologie di irregolarità sanabili:
- Difformità Formali: Queste difformità derivano da incertezze interpretative della normativa vigente, rendendo difficile dimostrare la legittimità dell’immobile.
- Difformità Edilizie Interne: Si tratta di interventi realizzati senza autorizzazione formale, come l’adeguamento delle finestre e lo spostamento di tramezzi. Questi interventi, spesso stratificati nel tempo, sono difficili da regolarizzare senza la semplificazione offerta dal decreto.
- Difformità Storiche: Interventi che potevano essere sanati al momento della loro realizzazione, ma che non sono più sanabili oggi a causa della “doppia conformità.
Le principali modifiche introdotte riguardano:
- Tolleranze costruttive: Il decreto permette variazioni accettabili nella costruzione entro specifici limiti percentuali basati sulla superficie dell’unità immobiliare.
- Variazioni essenziali: È possibile sanare variazioni significative rispetto al titolo abitativo originale se conformi alla normativa attuale e a quella vigente al momento della realizzazione.
Permessi di costruire
La nuova normativa semplifica il rilascio dei permessi di costruire, superando il concetto di “doppia conformità”. Ora è sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’intervento. Questo rende più agevole ottenere i permessi di costruire per interventi in parziale difformità o variazioni essenziali.
Cambi di destinazione d’uso
Il decreto facilita i cambi di destinazione d’uso, distinguendo tra:
- Cambi senza opere: Richiedono solo la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
- Cambi con opere: Richiedono il titolo abitativo appropriato per l’esecuzione delle opere.
Altri aspetti importanti
Il decreto incentiva il recupero dei sottotetti per aumentare l’offerta abitativa, permettendo interventi anche in deroga alle distanze minime tra edifici, purché rispettino i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e l’altezza massima prevista. Questo offre nuove opportunità per ampliare la superficie abitabile degli edifici esistenti, contribuendo a soddisfare il fabbisogno abitativo senza consumare nuovo suolo.
Sanzioni
Le sanzioni per le violazioni edilizie sono state riviste e ridotte per incentivare la regolarizzazione:
- Permesso di costruire in sanatoria: La sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione.
- SCIA in sanatoria: La sanzione è basata sull’aumento del valore venale dell’immobile, con importi minimi e massimi definiti.
Il Decreto Salva Casa 2024 rappresenta un passaggio cruciale nel panorama normativo edilizio italiano, introducendo innovazioni significative per la semplificazione delle procedure di regolarizzazione e il sostegno alla rigenerazione urbana. Questo decreto si propone di risolvere le problematiche storiche derivanti da un’evoluzione normativa complessa, caratterizzata da orientamenti e cambi di direzione significativi, che hanno prodotto ampie criticità, sia in termini di abusi edilizi che di restrizioni normative.
Le principali novità includono:
- Semplificazione burocratica: Il decreto semplifica molte procedure burocratiche che in passato rappresentavano un ostacolo significativo alla regolarizzazione degli immobili, migliorando l’efficienza e la trasparenza del sistema edilizio italiano.
- Offerta abitativa: Promuovendo il recupero di sottotetti e altre aree sottoutilizzate, il decreto contribuisce ad aumentare l’offerta abitativa senza necessità di nuove costruzioni, sostenendo la rigenerazione urbana.
- Accessibilità alle sanatorie: La revisione del concetto di “doppia conformità” rende più accessibile la sanatoria di interventi edilizi, riducendo costi e tempi necessari per regolarizzare le situazioni irregolari.
Tuttavia, permangono alcune criticità:
- Abusi edilizi: Sebbene il decreto faciliti la sanatoria delle irregolarità, esiste il rischio che questa maggiore accessibilità possa incentivare nuovi abusi edilizi. È fondamentale che le autorità locali monitorino attentamente l’applicazione delle nuove norme per prevenire abusi futuri.
- Disparità regionali: La diversa applicazione delle norme a livello regionale potrebbe creare disparità. Alcune regioni potrebbero interpretare le nuove disposizioni in maniera più restrittiva o permissiva rispetto ad altre, portando a un’applicazione non uniforme del decreto.
- Qualità urbanistica e architettonica: È cruciale garantire che la semplificazione delle procedure non comprometta la qualità urbanistica e architettonica delle città. Le nuove norme devono essere applicate in modo da valorizzare il patrimonio edilizio esistente senza alterare l’estetica e l’armonia delle aree urbane.
La sfida principale sarà bilanciare l’esigenza di semplificazione con il mantenimento di elevati standard qualitativi, prevenendo al contempo comportamenti illeciti e abusi che potrebbero compromettere un patrimonio edilizio fragile, composito e ricco di contraddizioni.
Sitografia
- https://biblus.acca.it/piano-salva-casa-condono-edilizio-2024-per-piccole-irregolarita/
- https://quifinanza.it/economia/decreto-salva-casa-novita-sanzioni/834530/
- https://www.lavoripubblici.it/normativa/20240529/Decreto-Legge-29-maggio-2024-n-69-27667.html
- https://ntplusentilocaliedilizia.ilsole24ore.com/art/dl-casa-gazzetta-via-sanatorie-anche-parte-pa-salvini-emendamenti-pronti-AG9Yc8H
- https://ntplusdiritto.ilsole24ore.com/art/decreto-legge-salva-casa-spuntano-conversione-sanatorie-sottotetti-e-le-varianti-ante-1977-AFPLXr9C
- https://www.edilportale.com/news/2024/08/normativa/testo-unico-edilizia-aggiornato-al-decreto-salva-casa_100794_15.html
Autore Alberto Forte
